大亚湾合生滨海城二期五六区二栋销控表,现楼别墅大降促销为何卖不动?

2020年2月21日19:22:33 发表评论 52 views

如果要将大亚湾比作缩小版的深圳,那么大亚湾区域内具备成熟居住和度假休闲双重功能的澳头滨海片区,就像极了深圳的蛇口半岛——不仅同样滨海,且都具备渔村文化的底蕴,同样还配备有港口、码头,同时也沉淀了成熟的教育、商业配套,是一处居住环境舒适宜人的区域。
驾车从惠深沿海高速由西往东,跨过大小梅沙和大鹏半岛,越过与深圳交界的小桂湾,坐在车上看到的右手边第一个楼盘,就是合生滨海城。这个项目,也是澳头片区目前在建、在售的最大一个纯居住社区,建筑体量近200万平方米,可以说是大亚湾澳头片区多年来比较具有典型意义的大盘。

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一 区位概况
先来说说合生滨海城的区域位置状况。
前头说了,驾车沿惠深沿海高速走,由西往东,从深圳到达大亚湾的澳头收费站,所见到的第一个大亚湾住宅项目,就是合生滨海城。
项目位于大亚湾澳头大涌路最西端,位于惠州大亚湾澳头新城区,距离澳头老镇及渔人码头约1.5公里。

区位发展
澳头被定位为惠阳-大亚湾港城联动发展核心地带,处在整个大亚湾区的中部,紧邻深圳的坪山区和大鹏新区。澳头临海片区呈半岛状,有点类似于深圳的蛇口半岛,靠海的绝大部分地块为产业用地,以澳头老镇为核心,向北部和西部延伸拓展出了居住用地,形成澳头新城区。
澳头片区,即主要是淡澳河以南、惠深沿海高速以东的区域。中心地标以南北走向的安惠大道与东西走向的新澳大道交汇处十字路口为标志,片区总面积大约为15平方公里(估算数值,与实际可能有偏差),相当于深圳前海大小。

这个位置,正处于澳头片区集中开发新建住宅区域,周边聚集了亚迪二村、海景城、海恋家、锦绣学府、蓝湾半岛、半山华庭、渝景湾花园、太东明月湾、四洲蜜方等已建成入住的大型社区,以及当代MOMA上品湾、恒大依山海湾、海伦堡爱ME城市、碧桂园城市之光、和记黄埔项目(泷珀花园)、伟业兰庭湾、秋谷海生活园、悦玺公馆等在建和在售的项目。目前该片区新房均价在1.2-1.3万元/㎡范围。

说到澳头的区域发展,就不得不提惠州港。
惠州港位于广东省中南部,珠江三角洲东北部,南临大亚湾及红海湾两海区,毗邻香港、深圳,东接汕尾,港口三面环山,一面出海,具有“回淤少、水域宽、风浪小、航道短、深水岸线长”等优点,是中国南方少有的天然深水良港。如果全面开发,惠州港可建码头泊位200多个,规划到2030年港口货物吞吐量超过2亿吨。
经过28年建设发展,如今的惠州港,已经形成了一港四区格局,分别为荃湾港区、东马港区、惠东港区和内河港区。在惠州港多个港区中,亦形成了不同的定位及优势。预计到2020年底,大亚湾区将实现共有码头20座65个泊位,设计年吞吐量达1.4亿吨和90万标准箱。

澳头片区蜿蜒的海岸线以及丰富的配套设施,打造了大亚湾片区独树一帜的海生活,也是未来片区置业者追求高品质的生态居住环境。港区经济的优势,更加会带动周边宜居居住区的地产价值。
与大亚湾临近的深圳盐田区正是一个有力佐证。国际级集装箱大港盐田港,与沙头角居住片区,近20年来的和谐互动发展,像极了今天的惠州港与澳头宜居小镇的关系。

交通状况
说说项目的交通情况。
从项目沿安惠大道、中兴二路(已修通但未正式通车)北行转新澳大道、大亚湾大道,可达去往惠阳淡水主城区,或通往大亚湾西区和深圳坪山;也可由安惠大道北行,沿中兴中路转入石化大道西行至惠深沿海高速澳头收费站(实际车程6公里,约需15分钟),接入高速路网,可快速去往深圳中心区、惠城区或惠东等地;从石化大道或中兴北路,也可快速通往大亚湾西区及深圳坪山,或者东行去往石化区及东部滨海旅游带。
陆路公交客运方面,项目东侧直线距离约900米处,设有大亚湾客运站,每日有较密集的班车来往于深惠两地。海路运输方面,该区域有进港路可直达惠州港货运码头;未来在项目南侧滨海公园附近,还规划有客运中转码头,可直接搭船到达深圳、香港及汕头等港口。

轨道交通方面,最近的高铁站为厦深铁路惠州南站,是目前联系深圳和惠阳大亚湾区最为便捷的轨道交通路线;从项目驱车前往惠州南站约30分钟车程,路程约11公里;再从惠州南站到深圳北站约34分钟左右,到坪山则约10分钟。

海路运输方面,该区域有进港路可直达惠州港货运码头;未来在项目南侧滨海公园二期规划区域,还规划有客运中转码头,可直接搭船到达深圳、香港及汕头等港口。也就是说,从这里还能搭乘海轮或快艇,快速直达深圳蛇口港。

还有一处交通规划,值得特别提一提,那就是通往小桂湾的海滨道路(规划有两车道)。此处去往西南方向的小桂湾片区也很近,目前通往小桂湾的规划道路大部分已经修建完毕,只有一段路因历史问题目前尚未修通。若能正式通车,则可就近连接惠深沿海高速的小桂出入口(车行距离约4公里),快捷通达惠深沿海高速。

用地图说话吧,从深圳出发走惠深沿海高速,经过坝光出口就会很快到达深惠边界——正在修建新的高速收费站,修好启用后将会撤销目前的大梅沙收费站。再往前,经过小桂出口,穿过一条长隧道,右手边看到的第一个住宅项目,就是合生滨海城,也是最靠近深圳的住宅项目。

北向,可以看到合生滨海城位于澳头片区的西南角,西部是10平方公里原生态的笔架山森林公园,东部是滨海公园、渔人码头,东南方向是天然的原生态的海岛,南部是小桂湾、五洲岛,中部是36万平方米天然的私家内海。
项目距离繁华的主干道安惠大道大概300多米,这个距离,加上周边背山面湖望海的地理环境,足够保证闹中取静,自成一体。

二 项目规划解析及户型分析
开发商简介
好了,开始说说项目的情况。
项目的开发商,合生创展集团,曾是中国房地产TOP10企业。该集团是中国大陆第一家年度销售总额超过100亿元的地产企业,从2004年至2010年连续入围中国房地产综合实力TOP10。 合生创展1992年进军房地产业,1998年在香港联交所主板上市,根植中国19年,是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团,在全国成功开发近百个项目,累计开发面积超3000万㎡,遍及珠江三角洲、环渤海地区及长江三角洲三大核心经济区域。合生滨海城是合生创展在惠州打造的区域标杆项目。

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项目整体规划
接着说项目的规划。
这是一个最早于2012年开始出售、预计今后还将开发4-5年的大型滨海项目。
合生滨海城总规划占地4平方公里,首期占地面积70万㎡,总建筑面积约200万㎡。

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项目总共分7期开发,其中1期为别墅,5期为酒店、公寓及商业综合体,其他为高层住宅。目前项目已经建设到2期,下一步即将建设的是5期。

在建、在售的是2期4-5区的4栋高层,其中2#栋去年11月份开售,总层高33层,3个单元,两梯三户,总房源297套,均价1.26万元/㎡,户型为119㎡大三房、130㎡大三房和131㎡大四房。据销售反馈,目前房源不多。
在售的1#栋,于今年2月底获得预售证,总层高30层,2个单元,两梯四户,总房源232套,均价1.22万元/㎡,户型为83㎡大两房和92㎡三房。据销售反馈,目前可选房源较多。
余下的两栋高层,也已建到接近封顶状态,预计今年下半年可以入市销售。

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整个项目三面环山、一面临海,坐拥山林湖海岛等资源,内有36万平米的内海湖、天然白鹭岛,外有10平方公里原生态森林公园、渔人码头、百年老人村、古堡文化产业基地、小鹰嘴滑翔基地等配套资源。社区规划配建双语幼儿园、九年制学校、3公里环湖木栈道,五星级餐饮服务标准的别墅酒店群、豪华配置的企业会所、1000平米恒温泳池、水疗SPA、棋牌室康体中心等。

项目动态
目前建成、已交房的区域,为1期1-3区别墅和1期4-5区部分别墅,以及2期1-4区的高层住宅。其中1期的别墅,从2012年开售,据官网备案信息,已备案的楼栋总数为46栋,总套数约为188套;据老牛在备案网站所示信息粗略估算,仍有近六成以上别墅房源显示为可售状态。而从销售方面给出的信息,目前主推的别墅,主要是75-90栋的四联排及六联排别墅,位于别墅群靠马路的中间区域,户型主要是建面约268㎡、273㎡五房三厅六卫,总价约在450万元起步;而总价较高的独栋别墅,主要分布在最临内海湖的湖边区域,户型建面约为750㎡,总价在1500万元以上。

户型分析
说说在售的高层住宅和别墅的户型。
先来说说高层。目前在售的2期5-6区两栋住宅楼,2#栋3个单元,每单元每层两梯三户,类似于板式结构,户型为117㎡大三房、130㎡大三房和131㎡大四房。其中,119㎡大三房户型居中,130㎡大三房和131㎡大四房分列两侧端头位。
119㎡大三房,布局特点是卧室分布在起居区两侧,这样的好处就是互不干扰;大L型厨房配一个独立小生活阳台;最大的亮点在南向主景观阳台,进深高达2.5m,在惠湾来说非常少见。老牛在样板房现场目测,这样大的阳台,足够放下两张麻将桌。两个较大的卧室均朝南向,通风采光都很好。由于这个户型居中且突出,所以南向采光和景观视野都不错。

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130㎡大三房,光是想想建面达到130㎡,仅仅只做三房,就知道这样的房子住起来有点奢侈了。
不错,这样的户型,就属于典型的舒阔型,尺寸宽阔,空间视觉相当好,当然在刚需看来,也很“浪费”。
这个户型,南北通透,厨房和餐厅位置配备一个北向阳台,烹饪和就餐环境宜人;客厅同样配备2.5m进深的超大阳台;三间卧室尺寸都相当宽裕。

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投资的话,建议不要做短线,惠湾地区长线持有的回报会比较好一些。澳头属于比较宜居、适合常住、休闲度假和养老的居住区,相比大亚湾西区的一线临深区域的热度要稍低一些,有点像是以前深圳的蛇口和福田的对应关系。

外部配套
目前算上1期别墅和2期高层入住的业主,整个社区估计有近3000人长期居住,社区本身的生活配套应当不能完全承担业主所需,因此,外围的配套就显得很重要了。
走出社区范围,咱们去澳头区转转。
从合生滨海城社区,沿大涌路东行,走路大约5分钟左右,就能到达一处比较大的商业广场——叶大妈智慧广场,商业体总共3层左右,包含一个福鑫生活超市,以及教育培训、电信等其他生活商业配套。这个购物广场规模不大,商业面积约有3000㎡,属于社区型商超,位于亚迪二村北区靠近大涌路一侧。
说起亚迪二村,在当地算是入住率超高的一个大型社区,是比亚迪惠州厂区设置在澳头片区的员工家属宿舍楼,规模较大,有近30多栋,居住人口约有2万人左右。加上周边已入住的海景城、半山华庭、愉景湾、锦绣学府等社区,社区居民人数已经形成规模。

说说项目所在地段的各种配套。
总的来说,由于澳头是是大亚湾原住居民最为集中的区域,有着几百年的发展历史,因此这里无论人气、商业配套、教育配套还是休闲配套等,都在大亚湾地区数一数二。

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学校方面,这里聚集了澳头中心幼儿园、大亚湾实验幼儿园、大亚湾第一中学、澳头第一小学、澳头实验学校等较优质的公办学校。根据大亚湾澳头片区的学区划分图,合生滨海城的对应学区是澳头一小和澳头实验学校,距离项目均在直线1公里以内。
休闲配套比较丰富,红树林公园、滨海公园、大亚湾文化体育活动中心……澳头是生活气息比较浓郁的片区,也是旅游资源不错的滨海小镇,相关的休闲配套也逐渐完善设施并打出品牌。对于居住在此的买房者来说,可以很便捷地找到亲海,及接近绿色自然的休闲之地。此外,此处有96个岛屿、33公里海岸线,小桂湾、东升渔村、大甲岛都在此处。
医院方面,比较近的是大亚湾开发区医院,但规模较小,水准比较高的大医院,位于大亚湾中心区北区的中山大学附属第一医院惠亚医院。惠亚医院是政府兴建,按三甲医院标准建设成一所医疗、教学、科研一体的公立非营利性综合医院。可以使用深圳社保卡。

商业配套,除了前文说过的叶大妈之外,距离约1公里的蓝湾购物广场(沃尔玛),算是片区内目前最核心的商业体,其他的餐饮特色主要在渔人码头和海鲜食街,可以说是旅游人群的打卡地。

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项目小结一下。
合生滨海城,作为澳头片区内的成熟宜居老盘,也是东部最临深的滨海大盘,其基本的生活配套,如商业、学校、医疗等应有尽有,接近性相对好,教育资源更是大亚湾首屈一指。
项目本身就其规划而言,是一个比较完善的社区,别墅、高层、酒店、公寓、幼儿园、学校、高端商业体、社区会所、内海湖、环湖栈道,以及三面临山、一面临海的特殊地理环境,赋予了项目较高的宜居性和常住、休闲、度假、养老皆宜的产品属性。住宅部分,其高层主打户型明显为舒阔型的度假型户型,同时具备了纯居住的户型特点,以两梯三户为主,兼备一部分中小户型以适应有着较高要求的刚需客群,因此整个社区的居住档次较高,居住氛围较理想。而别墅则围湖而建,无论联排还是独栋,产品面积都较大,户型尺寸也相对比较阔绰,别墅区域园林绿建也比较精细。

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